基本案情

    某城市住宅公司因房管部门去商业化改制分离而成立，承担公房管理及商品房开发业务。公司成立之初，资金捉襟见肘，陆续从顾先生处借款40余万元。于是，双方协商，由住宅公司将位于闹市区的两套自有商业房A-1号、A-2号，作价抵顶从顾先生处的借款，并签订了合同。

    合同签订后，住宅公司将A-1号房屋交付给顾先生，并将合同内容通知了A-2号房屋的租赁户于女士，让其腾房。然而，从1995年就开始租赁A-2号房屋，并办理了使用证的于女士，以拥有房屋使用权为由，拒绝腾房，并就此不再向住宅公司缴纳租赁费。

    看着于女士将房屋出租并收取租金，无奈的顾先生于2015年7月到法院起诉，请求判令于女士搬出A-2号房屋。

    争议焦点

    审理中，顾先生要求于女士返还房屋。于女士则辩称自己取得房屋使用权在先，享有优先购买权。

    判决结果

    一审法院认为，案件所涉营业用房系城市住宅公司所有，住宅公司与顾先生签订的房屋抵债合同合法有效。于女士接到腾房通知后就开始不再向住宅公司交纳租赁费，租赁关系已自行解除。顾先生要求被告搬出房屋，符合法律规定，应予支持。判令被告于女士返还房屋。

    于女士不服判决，提出上诉，二审法院经审理，驳回上诉。

    综合分析

    我国《物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权可以对抗其他一切权益，处分权是所有权的核心。该案争议房屋登记在城市住宅公司名下，住宅公司作为房屋所有权人，将涉案房屋作价抵让给顾先生，并签订房屋抵债合同是双方真实意思表示，符合法律规定。于女士所称，顾先生尚未取得房产权证没有房屋所有权，无权向他主张权利，缺乏法律和事实依据。

    《合同法》规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权分为承租人优先购买权和共有人优先购买权。其中，承租人优先购买权是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。该案中，于女士主张的优先购买权，应当是承租人优先购买权。

    根据《物权法》的规定，在承租人承租房屋期间，房产被出卖的，承租人可以通过要求出租人支付违约金、赔偿损失等方法进行救济。如果允许承租人随意撤销出租人与买受人之间的买卖合同，虽然可以保护承租人的权益，但买受人的权益将得不到保障，保护交易安全也将无从谈起。可见，保护买受人利益与保护承租人权益、维护租赁关系稳定同等重要。

    该案中，住宅公司作为房产所有权人，与顾先生签有房屋抵债合同，法院确认合同有效具有充分法律依据。于女士取得房屋使用权在先，在接到住宅公司腾房通知后，如果认为自身权益受到伤害，既可以就交易行为申请行政复议，也可以就优先购买权提起诉讼。但她却执拗地以拒交房租来表达不满，致使自己丧失了主张权利的最佳时机，还被买受人告上法庭追索权利。《合同法》规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。于女士以不当行为让自己丧失了房屋承租权，优先购买权也就无从谈起了。