案情回顾

    2020年3月1日，A酒店与何某签订为期一年的房产租赁合同，租赁期为2020年3月1日至2021年2月28日，之后双方未再签订书面合同。

    2020年7月6日，何某、孙某与某典当公司签订了《房地产典当借款合同》，期限自2020年7月6日至2021年1月1日，后又续当至2021年4月3日。2020年7月7日，何某将位于孟津区胜利路1幢房产为该典当公司进行了抵押登记。

    2021年7月，因典当公司对何某、孙某申请强制执行，何某名下的孟津区胜利路该房产被孟津法院查封。孟津法院于8月16日发出拍卖公告，8月26日作出限期腾房告知书，告知A酒店履行腾房义务。后经孟津法院公开拍卖，该房产无人竞价，A酒店也未参与竞拍。

    原告A酒店以执行行为侵犯其租赁权及优先承租权为由，向孟津法院提出诉讼请求:依法撤销该房产拍卖公告并对其解除等。

    洛阳市孟津区法院作出民事判决，判决驳回原告A酒店的诉讼请求。

    法官说法

    本案的争议焦点在于A酒店主张的租赁关系及优先承租权是否能对抗法院对案涉房产的执行。

    本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖”，由此可知租赁权仍因拍卖而存续的前提是，租赁权在担保物权前设立或对其实现无影响。

    首先，案涉房产抵押权设立于2020年7月7日，尚在合同约定的租赁期内，2021年2月28日租赁期届满后何某未与A酒店签订租赁合同。从保护第三人利益角度来看，租赁关系的成立是双方意思自治产物，未经利害关系人同意时不应给第三人带来不测的风险，实践中，租赁期限的长短通常为抵押权设立时风险评估的重要参考因素，该典当公司对何某的债权于2021年4月3日到期，在合同约定的租赁期满后届至，其对抵押权的实现已做了合理预期规划，双方后虽保持租赁关系，但对于抵押权人应视为新的租赁关系，应位于抵押权之后。

    其次，现A酒店仍未腾退，案涉房产经拍卖均以流拍告终，已实际表明不利于该典当公司抵押权的顺利实现。最后，不定期租赁中，出租人可单方解除合同，从对何某的询问来看，其均表达了解除合同及不愿出租房屋的意思表示，从A酒店是否仍有租赁权考虑，也不应排除本院的执行。

    如上所述，A酒店的租赁权在拍卖时不应存续，法院的执行行为并无不当。

    关于A酒店主张的优先承租权问题。除法律法规另有规定外，出租人对所拥有的房屋是否出租有自主决定的权利，优先承租权行使的前提之一是出租人在租赁期届满后有出租的意愿，A酒店并不具备行使优先承租权的条件，其对抗执行的理由自然也不成立。